(Bloomberg) — Para los inversionistas en bonos que buscan apostar fuerte en un repunte este año, las señales de angustia en los mercados inmobiliarios altamente apalancados del mundo solo aumentan su convicción.
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Lugares como el Reino Unido, Nueva Zelanda y Suecia, donde los precios de la vivienda se están desplomando y los pagos de la hipoteca se están disparando, ocupan un lugar destacado en su lista de vigilancia. La lógica es que los formuladores de políticas, reacios a acabar con un motor clave para el crecimiento en muchas economías avanzadas, detendrán o eventualmente revertirán parte del endurecimiento agresivo implementado durante el año pasado.
Los bancos centrales advierten que la mayor carga de la deuda está afectando a los propietarios de viviendas que ya luchan con facturas infladas de alimentos y energía. Con la propiedad comercial tambaleándose, casi 175.000 millones de dólares en créditos inmobiliarios se negocian a niveles de dificultad, según datos recopilados por Bloomberg.
James Ringer, de Schroders Plc, se ha sobreponderado en bonos del gobierno sueco y gilts después de un extenso análisis de qué sectores de la vivienda corren mayor riesgo de una corrección y lo que eso podría significar para los mercados financieros. Martin Harvey, un administrador de cartera de Wellington Management que dirige el Hartford World Bond Fund, espera fuertes rendimientos de los mercados de bonos de las Antípodas en 2023 por razones similares.
“Parece que este tema está comenzando a desarrollarse”, dijo Ringer. “El mercado de la vivienda es la parte más sensible a las tasas de interés de cualquier economía, por lo que es una muy buena indicación de dónde podría estar el resto de la economía en los próximos trimestres”.
Los precios de la vivienda en el Reino Unido cayeron por quinto mes en enero, la serie más larga de caídas desde la crisis financiera hace más de una década, según mostraron los datos de Nationwide Building Society el miércoles. Las aprobaciones de hipotecas cayeron a su nivel más bajo en dos años y medio en diciembre, según cifras del Banco de Inglaterra publicadas el martes.
La historia continúa
En Suecia, algunos analistas esperan una contracción económica del 1% este año a medida que la construcción de viviendas se desploma. El número de empresas que se declararon en quiebra se disparó al nivel más alto en al menos una década en enero, y los constructores representan una quinta parte de esa cifra.
Los banqueros centrales también son cautelosos. El Banco de Canadá citó la semana pasada una disminución sustancial en la actividad del mercado inmobiliario, ya que señaló una pausa en las subidas de tipos. El gobernador del banco central de Suecia dijo el martes que los altos niveles de deuda de los hogares son un riesgo para la economía. El Banco de Inglaterra advirtió en diciembre que cuatro millones de hogares del Reino Unido sentirían un aumento significativo en los pagos de hipotecas este año.
“Los mercados inmobiliarios a nivel mundial podrían ser el gran obstáculo para que los bancos centrales eleven las tasas lo suficiente como para hacer frente a la inflación persistente”, escribió Eva Sun-Wai, administradora de fondos de M&G Investment Management, en una publicación de blog en enero.
El nivel de deuda de los hogares y la proporción de hipotecas a corto plazo o de tasa variable son buenos indicadores de la vulnerabilidad del mercado inmobiliario, según los inversionistas. Chris Jeffery, jefe de tasas e inflación de Legal and General Investment Management, dijo que esos factores señalan dónde « es más probable que veas primero el ciclo de aumento de tasas » y refuerza el caso para comprar bonos.
Países como Alemania, que tiene la propiedad de viviendas más baja de la Unión Europea, según datos de Eurostat, o Francia, donde la regulación controla las subidas de tipos hipotecarios, se consideran menos vulnerables a un crack inmobiliario. De hecho, la economía de la zona del euro ha demostrado ser más resistente de lo que se temía y los operadores están valorando otros 150 puntos básicos de alzas para julio. Eso llevó a Ringer de Schroders a compensar posiciones más grandes en bonos del Reino Unido y Suecia con una infraponderación en Alemania.
EE. UU. también parece más resistente, ya que la prevalencia de las hipotecas de tasa fija a 30 años ayudó a retrasar el impacto de las tasas de interés más altas en los propietarios de viviendas. Los analistas dicen que todavía es demasiado pronto para medir la gravedad de la recesión, y el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, podría rechazar las apuestas sobre recortes de tasas cuando los responsables políticos se reúnan esta semana.
Decisiones dificiles
Sin duda, la inflación sigue siendo una gran amenaza a pesar de una serie de lecturas más bajas, lo que impone un desafío a los responsables políticos dispuestos a relajarse pronto.
Tomemos como ejemplo a Australia, donde el mercado inmobiliario registró su mayor caída anual desde 2008 el año pasado y el empleo y las ventas minoristas están comenzando a caer. Sin embargo, la inflación se aceleró inesperadamente el último trimestre, lo que obligó a los operadores a descontar un aumento de la tasa de interés en la reunión del banco central del 7 de febrero. A principios de esta semana, un salto inesperado en la inflación española llevó a los operadores a impulsar las apuestas de subida de tipos del BCE.
“Estamos buscando dónde los ciclos de tasas pueden cambiar con relativa rapidez y los mercados inmobiliarios son una parte central de eso”, dijo Harvey.
(Actualizaciones con detalles sobre el mercado sueco en el séptimo párrafo).
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