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De todos los factores que influyen en el mercado inmobiliario, quizás no haya un componente más importante que las tasas de interés hipotecarias.

Las tasas hipotecarias oscilantes a 30 años, que cayeron hasta el 2,65 % en 2021 y subieron hasta el 7,08 % el año pasado, han determinado la trayectoria del mercado inmobiliario de EE. UU. en los últimos tres años.

Si bien las tasas a largo plazo volvieron a subir en febrero al 6,32%, la Asociación de Banqueros Hipotecarios, la asociación comercial más grande de banqueros hipotecarios, pronostica una caída al 5,2% para fines de 2023 y al 4,4% en 2024.

Parte de la razón es que el crecimiento económico de EE. UU. debería desacelerarse como resultado de una política monetaria más estricta de la Reserva Federal, lo que enviaría a los inversores a la seguridad de los bonos del gobierno, dijo Joel Kan, economista jefe adjunto de la asociación. Esa demanda tiende a impulsar los precios de los bonos y reducir los rendimientos.

En pocas palabras: si los rendimientos a 10 años de los bonos del Tesoro (un título de deuda respaldado por el gobierno emitido por el Tesoro de EE. UU.) disminuyen al 3 % en 2023 desde niveles superiores al 3,75 %, como proyectó la Asociación de Banqueros Hipotecarios, es probable que las tasas hipotecarias retrocedan también.

Durante algunas semanas, parecía que las tasas hipotecarias estaban en camino a niveles inferiores al 6%. Una caída en los rendimientos del Tesoro a raíz de la relajación de los datos de inflación en enero empujó las tasas hipotecarias a 30 años hasta un mínimo del 6,09%, aproximadamente un punto porcentual completo por debajo de los máximos de noviembre. El movimiento de la tasa resultó en un impulso inesperado en la actividad de compra de vivienda.

Por el contrario, los rendimientos del Tesoro se han disparado 0,45 puntos porcentuales este mes después de un informe de empleo de enero más fuerte de lo esperado y cuando los datos mostraron una inflación de precios al consumidor obstinadamente alta. La resiliencia económica hizo subir las tasas hipotecarias, dijo el economista jefe de Freddie Mac, Sam Khater, en un comunicado de la encuesta de tasas de esta semana.

A pesar de las tasas irregulares, la Asociación de Banqueros Hipotecarios se apega a sus pronósticos, dijo Kan.

Una caída en los rendimientos del Tesoro también tiende a reducir la volatilidad del mercado, alentando a los inversores a comprar valores respaldados por hipotecas en un momento en que la Fed ha reducido su apoyo a ese sector, dijo Kan.

Cuando la Fed retiró las compras de bonos hipotecarios el año pasado, eso provocó que los rendimientos de las hipotecas a 30 años vinculadas a esos bonos aumentaran en relación con el rendimiento del Tesoro a 10 años, dijo Kan. Entonces, a medida que los inversionistas regresen a los valores respaldados por hipotecas, eso debería ayudar a reducir el diferencial entre esos rendimientos y los bonos del Tesoro, lo que resultaría en tasas hipotecarias más bajas, dijo.

Las tasas hipotecarias más bajas no significan más ventas de viviendas

Pero incluso si las tasas hipotecarias retroceden al 5,2 %, Kan no prevé que la demanda de viviendas regrese a los niveles observados durante las primeras etapas de la pandemia, una época en la que las tasas de interés más bajas provocaron un frenesí de compra de viviendas sin precedentes en los EE. UU.

« Esperamos que las cosas se recuperen en la segunda mitad de este año, pero no en un lugar tan fuerte como lo que vimos en 2020 y 2021 », dijo Kan. « Esos fueron años realmente masivos para el mercado de la vivienda ».

La proyección de Kan se basa en el hecho de que las tasas hipotecarias más altas han agregado cientos de dólares a los costos mensuales de vivienda para un propietario que solicita un nuevo préstamo, lo que crea un efecto de tasa fija en el mercado inmobiliario. Con menos estadounidenses dispuestos a mudarse, la oferta disponible es limitada y es probable que los precios de las viviendas se mantengan altos, dijo. Las ventas de viviendas y la construcción de viviendas nuevas probablemente se mantendrán bajas, agregó.

« La actividad también va a depender de los propietarios actuales », dijo Kan. « Muchas personas que compraron o refinanciaron en 2020 y 2021 tienen tasas hipotecarias del 3 %. Si las tasas rondan el 6 %, muchos de estos propietarios realmente no tienen un incentivo para deshacerse de esa hipoteca actual : van a Quédate con esa casa ».