Los posibles compradores de vivienda, especialmente aquellos que intentan comprar una casa por primera vez, están atrapados. Las personas que ya son propietarias de una casa no están vendiendo, las tasas hipotecarias se mantienen altas y la competencia por las pocas casas en el mercado sigue siendo dura. Encontrar un lugar cálido para descansar en medio de la Edad de Hielo del mercado inmobiliario está resultando difícil.

Pero puede haber una última esperanza de salvación para estos compradores de viviendas en apuros: casas nuevas y flamantes. Los datos recientes muestran que la cantidad de construcciones innovadoras se está disparando, y hay otras señales de que más casas podrían estar en camino: los constructores están vendiendo casas a un ritmo más rápido y se sienten optimistas nuevamente, según muestran las encuestas, lo que generalmente es una indicación de que Vamos a empezar a poner más cimientos. Y para los inquilinos, el número histórico de apartamentos de nueva construcción en el horizonte podría comenzar a reducir los alquileres.

Con muchos propietarios reacios a mudarse, los compradores dependerán cada vez más de las nuevas construcciones. Los constructores no solo ofrecen una alternativa al mercado lento de viviendas existentes, sino que está claro que están motivados para vender viviendas recién construidas a un buen precio. Muchos constructores incluso ofrecen ventajas como préstamos más baratos u otros descuentos para aliviar el dolor de las tasas hipotecarias más altas.

Para algunos aspirantes a compradores, me dijo un economista, la nueva construcción representa « el único juego en la ciudad ».

Los contornos de este auge de la construcción aún son confusos, ya que los expertos esperan ansiosamente más datos y los constructores continúan luchando contra las tasas de interés más altas y la escasez de mano de obra. La construcción de viviendas suele ser una industria cíclica, que sigue los altibajos del mercado inmobiliario en general.

El dolor de la Gran Recesión continúa ocupando un lugar preponderante en la mente de los constructores, y la nueva construcción se desplomó cuando la Reserva Federal comenzó a subir las tasas de interés la primavera pasada. Pero la marea parece estar cambiando nuevamente, ya que los posibles vendedores se atrincheran y los compradores amplían sus búsquedas más allá del conjunto existente de viviendas. Si los constructores continúan ganando confianza, esto podría marcar un punto de inflexión en la larga batalla contra la escasez de viviendas en Estados Unidos.

Auge de la construcción

Cuando el Censo publicó su actualización de mayo sobre la construcción de viviendas nuevas a fines del mes pasado, los resultados sorprendieron incluso a los pronosticadores de vivienda más dedicados. La construcción de casas nuevas se disparó dramáticamente a un ritmo anual de 1,63 millones, un aumento del 22% con respecto al mes anterior y muy por encima de la caída del -0,1% que pronosticaron los economistas. También fue el mayor número de nuevos cimientos establecidos desde abril de 2022, cuando el aumento de las tasas hipotecarias apenas comenzaba a ralentizar el mercado.

El aumento incluyó saltos mes a mes para viviendas unifamiliares, que aumentaron un 18,5% a una tasa anual de 997.000, y viviendas multifamiliares, que aumentaron un 28% en el mismo período. Las ventas de viviendas de nueva construcción en mayo también alcanzaron un ritmo anual de 763.

000, aproximadamente un 12% por encima de la tasa de abril y un 20% más que hace un año.
« Fue una gran sorpresa, desde mi perspectiva, tanto en los inicios de viviendas como en las ventas de casas nuevas », me dijo Richard de Chazal, analista macro de William Blair. “Esa actividad, pensé, iba a seguir siendo más débil”.

Por lo general, las ventas de viviendas existentes y de nueva construcción tienden a moverse en la misma dirección, me dijo de Chazal. Pero el impacto de las tasas hipotecarias más altas y las grandes interrupciones durante la pandemia han hecho que las dos cifras de ventas diverjan, contrarrestando esa tendencia. En mayo, las ventas pendientes de viviendas existentes cayeron un 2,7 % con respecto al mes anterior y un 22 % menos que hace un año, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Y en junio, aproximadamente un 26% menos de propiedades llegaron al mercado en comparación con el año pasado, señaló Realtor.com. La nueva construcción, por otro lado, representó casi un tercio de todos los listados activos en mayo, frente al 16% en el mismo mes de 2019, según Redfin.

Y las ventas de casas nuevas han estado al alza durante siete meses consecutivos después de tocar fondo el otoño pasado, según una encuesta de constructores de viviendas de producción realizada por John Burns Research and Consulting, una firma de investigación y asesoría de vivienda. De hecho, esos constructores promediaron un 23% más de ventas el mes pasado que el promedio de junio de 2013 a 2019, años más normales para la vivienda.

La divergencia en las ventas de viviendas es un síntoma de las tasas hipotecarias obstinadamente altas, que se han más que duplicado en el último año y medio.

Con una tasa promedio para una hipoteca a 30 años cercana al 7 %, los propietarios que compraron sus casas actuales antes de 2022 tienen pocos incentivos para mudarse, ya que eso los obligaría a renunciar a sus tasas históricamente bajas que les garantizan pagos manejables en las próximas décadas. . Aproximadamente el 85% de los titulares de hipotecas a fines de mayo tenían una tasa de interés del 5% o menos, y aproximadamente la mitad tenía una tasa del 3,5% o menos, según Black Knight, un proveedor de tecnología y datos hipotecarios.

“El mercado de viviendas existentes está congelado, y cualquiera que quiera comprar una casa ahora se ve obligado a ir básicamente al mercado de viviendas nuevas para obtener ese suministro”, me dijo de Chazal. « Por eso creo que estamos viendo que las ventas de casas nuevas están aumentando y las ventas de casas usadas siguen siendo bastante débiles ».
Por supuesto, la gente siempre se mudará por razones que no tienen nada que ver con las tasas hipotecarias.

Pero la escasez actual de vendedores conlleva « beneficios obvios » para los constructores de viviendas, me dijo Mike Simonsen, presidente de Altos Research.
« No hay indicios en ninguna parte de los datos de que haya un aumento de las casas existentes que llegan al mercado », dijo Simonsen. « Así que sigue siendo un buen augurio para la nueva construcción, porque las personas que son propietarias de casas en los EE.

UU. tienen un trato notablemente bueno y es poco probable que las vendan, tal vez alguna vez ».
Los constructores de viviendas incluso tienen una ventaja sobre los propietarios existentes que deciden vender por cualquier motivo.

Estas empresas pueden atraer a los compradores con ofertas como reducciones de tasas, en las que el constructor paga para reducir la tasa hipotecaria durante la vigencia del préstamo o solo durante los primeros años. En una casa de $450,000, que es aproximadamente el precio de venta promedio según el censo, un comprador que haga un pago inicial del 20 % podría ahorrar $85,000 durante la vigencia de su préstamo a 30 años si su tasa de interés fuera solo un punto porcentual más baja que la tasa actual.

Aproximadamente el 56% de los constructores ofrecieron incentivos a los compradores en junio, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, frente al 54% en mayo.

Desde que la NAHB comenzó a encuestar a los constructores sobre incentivos en 1995, el porcentaje que ofrecía este tipo de incentivos nunca había caído por debajo del 50 % hasta julio de 2022, cuando llegó al 43 %. El uso de incentivos ha ido en aumento desde entonces, aunque todavía no está ni cerca del máximo histórico del 86 % en diciembre de 2008. La mayoría de los vendedores habituales de viviendas no se sienten motivados para adelantar el dinero para una reducción de la tasa, ya que todavía hay muchos compradores.

allí esperando para abalanzarse sobre las casas cuando lleguen al mercado, y están dispuestos a ponerles un buen dinero. Pero aquellos que ofrecen incentivos obtienen una ventaja en el mercado.
« Los constructores tienen un mayor control sobre las tasas de interés de la hipoteca que pueden ofrecer a los compradores de viviendas, por lo que los pagos son más baratos en este momento de lo que se puede obtener en el mercado existente.

Parecen relativamente más asequibles », me dijo Simonsen. « Como resultado, podemos ver que los constructores dicen: ‘Bueno, entonces construyamos más. Tenemos el control y esta ventaja' ».

Aunque a los constructores les resulta más fácil hacer que este tipo de acuerdos funcionen, los vendedores habituales de viviendas probablemente no sentirán la necesidad de ofrecer acuerdos similares, ya que las propiedades atractivas aún reciben múltiples ofertas y se venden rápidamente en medio de la actual escasez de inventario, Sheryl Palmer, directora ejecutiva de me lo dijo el constructor de viviendas nacional Taylor Morrison.
« Lo más importante es que estamos desabastecidos », dijo Palmer. « Y eso se ha visto exacerbado por lo que la gente llama el ‘efecto de bloqueo’ del mercado de reventa ».

Estas ventajas están empezando a hacer que los constructores de viviendas se sientan un poco más contentos con sus perspectivas. Claro, una cuarta parte de los constructores le dijeron a NAHB el mes pasado que habían reducido los precios para impulsar las ventas, pero eso es menos que el 36% en noviembre, el pico más reciente. Los problemas de la cadena de suministro se han aliviado significativamente y, aunque el mercado laboral está ajustado, la industria de la construcción aún ha agregado 88,000 empleos este año.

Y al observar las encuestas sobre el sentimiento de los constructores de viviendas, está claro que el optimismo va en aumento. El índice mensual de confianza de los constructores de viviendas de la NAHB subió a 55 de 100 en junio, continuando una trayectoria ascendente general desde un mínimo de 31 en diciembre. Cualquier valor superior a 49 se considera positivo en el índice, que va de 0 a 100.

« La gente tiene que volverse más hacia la nueva construcción », me dijo a mediados de mayo Cristian deRitis, economista jefe adjunto de Moody’s Analytics. « A veces es el único juego en la ciudad ».

Optimismo con un asterisco

Los expertos con los que hablé me ​​advirtieron que no se preocupen demasiado por las cifras de un mes, especialmente porque las estimaciones del Censo de viviendas iniciadas a menudo se revisan después de su publicación.

En el lado multifamiliar en particular, los desarrolladores y analistas privados como Jay Parsons, el jefe de economía de la compañía de software de bienes raíces RealPage, han expresado dudas sobre el tamaño del aumento.
Matthew Walsh, economista de Moody’s Analytics, me dijo que, si bien se mostró escéptico sobre la magnitud del aumento en los inicios de casas unifamiliares, estuvo de acuerdo en que la dirección era correcta: buenas noticias para quienes esperaban ver más construcción de viviendas.

« Es una buena noticia, pero debe tomarse con un asterisco », dijo Walsh.

« Mantén el optimismo medido ».
Incluso si los compradores obtienen algo de alivio con la construcción de nuevas viviendas, los constructores todavía están muy lejos de cubrir el déficit de viviendas. A fines de 2020, Freddie Mac fijó la escasez de viviendas en 3,8 millones de unidades, mientras que un informe reciente de Realtor.

com estimó la brecha en 2,3 millones de unidades. Los nuevos inicios de viviendas tendrían que aumentar en aproximadamente un 50% desde el ritmo de 2022 para cerrar esa brecha en solo dos o tres años, según el informe. Pero eso es una tarea difícil, especialmente porque los constructores de viviendas redujeron drásticamente la producción a raíz de la crisis financiera mundial.

De 2010 a 2019, los constructores comenzaron aproximadamente 21,000 viviendas unifamiliares por millón de personas cada año, apenas la mitad de lo que estaban construyendo en cada una de las tres décadas anteriores.

La gente tiene que volverse más hacia la nueva construcción. A veces es el único juego en la ciudad.

« Es alentador que los constructores de viviendas hayan aumentado la producción, pero la oferta de nuevas construcciones lleva tiempo y sigue siendo insuficiente », dijo Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, en un comunicado que acompaña a su informe sobre las ventas pendientes de viviendas.
Los constructores ahora están en « un punto de inflexión », me dijo Walsh. Al mismo tiempo, se sienten impulsados ​​por la falta de viviendas existentes en el mercado, limitados por las tasas de interés más altas y la escasez de mano de obra, y desconfían de la construcción excesiva.

La demanda puede ser más baja que durante los días salvajes de 2021, pero hay señales de que se está estabilizando, otro aspecto positivo para la industria.
« Creo que los constructores quieren mantener un buen impulso. No apagarlo », me dijo Palmer.

« Todos están tratando de encontrar ese término medio y dejar que la producción coincida con las ventas, porque en los últimos 18 meses, la producción ha estado muy atrasada. Por lo tanto, creo que todos están tratando de encontrar ese punto óptimo realmente equilibrado ».
La escasez de vendedores ha puesto de relieve aún más la necesidad de nuevas viviendas.

Si las personas siguen eligiendo quedarse en sus hogares por más tiempo, dependeremos cada vez más de las nuevas construcciones para llenar ese vacío.
James Rodríguez es un reportero senior en el equipo Discurso de Insider.