Los estadounidenses recogieron y se mudaron al sur en masa durante la pandemia, presumiblemente motivados por el trabajo remoto y el deseo de viviendas más baratas y espacios más abiertos. Entonces, ¿por qué, dos años después de que comenzara la crisis de Covid, la cantidad de personas que se mudaron al Sur siguió estableciendo récords en 2022?

Si bien las tendencias de trabajo remoto han persistido, los datos recientes publicados por la Oficina del Censo de EE. UU. mostraron que más personas regresarían a la oficina en 2022 que en 2021; sin embargo, la gran migración del sur no se ha ralentizado. Así que tenemos que pensar en grande.

La pandemia ha empañado otros dos factores importantes en la migración interna que se reducen al envejecimiento de la población y los precios regionales de la vivienda.

Las áreas metropolitanas clave en el noreste y el oeste de EE. UU. finalmente están superando los niveles estratosféricos de precios de viviendas de mediados de la década de 2000. Mientras tanto, los millennials y los baby boomers ahora se encuentran en una fase diferente de la vida, con diferentes necesidades y deseos, que en la década de 2010, cuando migrar al sur no era tan popular.

Esas necesidades y deseos son parte de lo que determina qué ciudades y regiones atraen a qué grupos de población. La ciudad de Nueva York y San Francisco son excelentes lugares para vivir para cierto tipo de joven ambicioso que no necesita mucho espacio para vivir. Los suburbios de Atlanta y Charlotte son excelentes para personas de 30 y 40 años con niños que valoran tener una gran cantidad de espacio habitable sobre la vida nocturna. Y el clima templado de Florida es un destino atractivo para muchos jubilados de climas más fríos.

Y si bien es posible que estas dinámicas basadas en el lugar no hayan cambiado mucho durante la última década, las fases de la vida de las dos cohortes generacionales más grandes de Estados Unidos sí lo han hecho. En 2010, EE. UU. tenía muchos veinteañeros y pocos treintañeros o sesentañeros. Esas fueron buenas noticias para las ciudades, pero menos para los destinos tradicionales suburbanos y de retiro.

En 2022, ese ya no es el caso. Los veinteañeros de ayer se han convertido en los treintañeros de hoy, lo que hace que la vida suburbana sea más deseable. Ese es un territorio más amigable para competir en el sur que cuando la mayor parte de los jóvenes de la generación del milenio buscaban apartamentos para comenzar sus carreras. Hay una herramienta del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard que le permite visualizar esto por estado y cohorte de edad. El cambio de la categoría de menores de 26 años a la de 35 a 44 años muestra una inclinación pronunciada desde Nueva York, Illinois y California hacia Texas, Florida y otros estados del sureste.

Para los miembros de la generación de la posguerra, el cambio más grande de los últimos años no es solo el envejecimiento, es que muchos propietarios finalmente están « en el dinero » de las casas que compraron en el apogeo de la burbuja inmobiliaria a mediados de la década de 2000. Si bien los precios de las viviendas en muchas partes prósperas del país se dispararon durante la última década (incluso antes de la pandemia) a niveles muy por encima de mediados de la década de 2000, muchos lugares aún estaban atrasados.

Según el índice de precios de la vivienda S&P/Case-Shiller, por ejemplo, los valores en el área metropolitana de la ciudad de Nueva York no eclipsaron su máximo de 2006 hasta noviembre de 2020. Incluso en Los Ángeles, que tiene muchas divergencias en su área metropolitana entre la costa y algunas de las comunidades del interior más afectadas: los precios estaban solo un 7% por encima de los niveles máximos de 2006 en febrero de 2020.

Entonces, para millones de propietarios de viviendas en todo el país, en particular los propietarios mayores, el enorme aumento en el valor de las viviendas durante la pandemia finalmente les dio el colchón de capital inmobiliario para hacer un movimiento interestatal que podrían haber querido hacer durante años. Es una especie de demanda migratoria reprimida que la pandemia finalmente desató.

El ajuste del mercado de la vivienda por el que estamos pasando en este momento provocado por tasas hipotecarias más altas podría ralentizar esto un poco. Pero un jubilado en Nueva York o California que busca mudarse a Florida o Texas verá el impacto en el mercado de las tasas hipotecarias más altas como una molestia más que una razón para cancelar sus planes, y los jubilados no necesitan preocuparse por una posible recesión. en el mercado laboral.

Incluso si 2023 resulta tener un retroceso en la migración debido a la caída en la actividad general del mercado inmobiliario, aún deberíamos esperar que los flujos migratorios desde el noreste y el oeste hacia el sur sean mayores en la década de 2020 que en la década de 2010, cuando la mayoría los millennials estaban comenzando sus carreras y los boomers tenían mucho menos capital en sus hogares.

La gran pregunta ahora es si el Sur puede construir suficientes viviendas para satisfacer la demanda.

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Esta columna no refleja necesariamente la opinión del consejo editorial o de Bloomberg LP y sus propietarios.

Conor Sen es columnista de Opinión de Bloomberg. Es el fundador de Peachtree Creek Investments y puede tener una participación en las áreas sobre las que escribe.

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